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工廈上車門檻低 租金回報可達5厘
來源:香港商報    2019-06-12 12:06
在香港買「磚頭」被視為財富增值的出路,皆因銀行息口低、股市有風險、基金價格可升可跌,只有「磚頭」價格長年易升難跌夠「硬淨」。不過,私樓價格對部分人仍高不可攀,但有種「磚頭」投資相對豐儉由人,那就是工廈,馬上為大家分享投資工廈貼士。

【識港網訊】在香港買「磚頭」被視為財富增值的出路,皆因銀行息口低、股市有風險、基金價格可升可跌,只有「磚頭」價格長年易升難跌夠「硬淨」。不過,私樓價格對部分人仍高不可攀,但有種「磚頭」投資相對豐儉由人,那就是工廈,馬上為大家分享投資工廈貼士。

相比動輒過千萬元的私樓,投資工廈的優勢之一在於入場費較平。美聯工商舖執行董事黃漢成表示,工廈價格相比其他物業種類仍屬偏低,呎價在3000元至1萬元已有很多選擇,「lump sum(總額)」較細,適合大部分投資者參與。例如荃灣呎價約6000元的工廈舖位質素已經不錯,面積1000呎單位總價約600萬元,入場門檻不算高。

入場費低至一球幾

如果仍嫌600萬元略貴,黃漢成指,現時不少工廈分拆項目(重新分間單位的項目)的質素不錯,百多萬元已經可入場,回報亦不俗,租金回報率可達3厘至4厘。他又指,一般投資者對100萬元至300萬元工廈舖位比較有興趣,因入場門檻較低。實際用家則對500萬元至700萬元、面積過千呎的單位較感興趣。

中原工商部高級資深營業董事郭楚華向本報表示,近年市場上越來越多人認識工廈物業,將其視作一種投資工具。相比寫字樓、住宅、舖位等物業投資,投資工廈的回報一般較高,用心「尋寶」,租金回報更可達5厘。

九龍西工廈相對低水

觀塘區和長沙灣的工廈,是郭楚華的心水推介,值得留意。正如她所言,近期有多家發展商在觀塘區推一手工廈項目,市場反應理想,區內亦有部分工廈項目經重新分間後,提供面積較小的舖位,適合用作「樓上舖」零售用途,價錢較相宜,加上觀塘區定位為商貿中心,因此區內工廈具投資價值。不過,現時觀塘區大部分工廈呎價介乎5000元至9000元不等,個別新項目呎價已過萬元。

另一方面,黃漢成強調,九龍東地區的工廈雖有CBD(商貿中心)概念,惟價格已經升了很多,質素較好的工廈呎價要萬元以上,相對而言,九龍西地區仍屬低水,例如長沙灣、葵涌、荃灣一帶,平均呎價比九龍東低三成以上,更值得投資者關注。

黃漢成特別推薦荃灣的工廈,「港珠澳大橋落成後,荃灣成為旅客的購物熱點之一,加上荃灣有好多新盤推出,料帶動樓上舖和工廈需求。荃灣工廈需求大,但供應少,有落後概念,是令近年區內工廈成交活躍的主要原因。」他補充指,現時荃灣工廈呎價4000元至5000元已經有貨;質素較好的,呎價在5000元至6000元亦有很多選擇」。

受惠活化工廈宜長期摣手

過去幾年工廈買賣氣氛活躍,黃漢成指出,每月平均成交有幾百宗,高峰時甚至有過千宗,主要由於近年越來越多工廈活化及拆售項目。但他坦言,近期受到中美貿易戰影響,工廈成交拾級而下,主要因市場上工廈用家以實業為主,貿易戰對這批用家心理影響大,增加他們對後市的戒心。即使如此,他仍然認為工廈價有上升趨勢,只是短期成交方面受影響。

黃漢成說:「業主對後市仍有信心,買家只是因經濟環境問題暫時未出手,業主又未肯減價,所以價錢方面企得好穩。」

不過,近期工廈業主出價不如之前進取,黃漢成表示,這為投資者提供入市機會,不過他不建議買家入市作短炒,而應長期持貨,因政府提出工廈活化政策,加上市場供應少,租務需求大,長遠前景樂觀。

未來1至2年或升值15%

郭楚華同樣表示,近期工廈成交略有回落,但暫時未見工廈價格因中美貿易戰而調整,預計市況在第3季前仍呈膠。不過,因為港府重啟活化工廈政策,加上市場上全棟大手成交持續,支持了工廈價格,料未來1至2年工廈有約15%的升幅。

此外,黃漢成提醒買家,選擇單位時應避開厭惡性行業,同時需留意工廈空置率、管理質素、設施新舊等等,例如部分舊式工廈的電梯已很舊,業主有可能要夾錢換新電梯而付額外支出。

應預備最高八成現金

值得注意的是,雖然工廈總價較低,乍看入場門檻會較低,但對買家的現金要求卻不低。中原按揭董事總經理王美鳳表示,並非所有銀行都接受工廈按揭申請,需視乎工廈質素等因素,銀行對舊式工廈的按揭申請會較保守,建議買家在正式買賣前,先向銀行查詢是否能做按揭,以及能借到的按揭成數等。

王美鳳又指,工廈在按揭成數、貸款年期及利率等,都與住宅按揭有分別。首先,工廈按揭成數最高為40%,若借款人已有其他物業按揭,則按揭成數會調低至最多30%;此外,工廈按揭利率會較住宅按揭高,實際利率又會受工廈質素影響;年期方面亦較住宅按揭為短,工廈按揭年期以15至20年為主。

黃漢成提醒,受中美貿易戰影響,縱使工廈單位存在一定議價空間,買家仍須量力而為,現金方面要「預鬆少少」,有足夠現金才可考慮入場,因不同於住宅按揭可做到高槓桿,假設按揭只能借30%,再加上雙倍印花稅,買家有機會須拿出接近成交價80%的現金出來。

銀行或拒做分契單位按揭

值得一提,近年市場出現不少工廈廠房,即工廈經翻新重新分間單位,並以分契形式拆售。王美鳳就指,這類看似「正正常常」的單位,銀行亦有機會不承做按揭,「銀行對?出來的單位申請按揭會較保守,銀行可能擔心?房影響工廈質素,例如可能違反消防條例等,銀行一般會先到工廈進行視察」。她建議買家先向銀行查詢按揭詳情,再落實交易。

此外,經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓亦提醒,雖然工廈?房以分契形式拆售,擁有各自獨立業權,但仍有機會存在僭建、違反消防條例等問題,因此銀行一般不會為此類房盤做按揭。她建議買家作買賣前做多些功夫,可向地產代理或律師諮詢。

责任编辑:wuli

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